Sau dịch covid-19, sốt đất liệu có xảy ra?

Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt từng cho rằng: sốt đất vốn đã hình thành từ rất lâu và đã lặp lại nhiều lần. Mỗi lần đi qua sẽ có một cơn sốt khác nối nhịp hình thành.

Bởi theo nhận định của vị chuyên gia này, đây là hiện tượng thường xuyên xuất hiện tại những khu vực có sự phát triển về quy hoạch, hạ tầng… 

Sốt đất là hiện tượng giá đất bị đẩy lên cao so với thực tế chỉ trong thời gian ngắn. Theo đó, các giao dịch mua bán sẽ được diễn ra liên tục. Chính vì thế, trong tương lai việc sốt đất diễn ra là điều hoàn toàn có thể.

Tuy nhiên, tình trạng này sẽ không bùng nổ ngay khi dịch bệnh được kiểm soát tốt. Song vẫn sẽ âm ỉ, dần thành hình và sau đó diễn ra trên diện rộng. 

Trên thực tế, sốt đất là hiện tượng bất thường của thị trường. Theo đó, người hưởng lợi từ các cơn sốt đất chính là nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, nhà đầu cơ; nhà đầu tư biết tận dụng thời cơ của thị trường, thu gom nhanh và bán ra cũng nhanh trước khi sốt đất lắng xuống.

Theo chuyên gia của CBRE, những người này cũng chính là đối tượng gây nên các cơn sốt đất. Họ là những người quyết định nhanh khi gia nhập thị trường và cũng rút ra rất nhanh khi giá đất còn ở đỉnh cao. 

Người chịu thiệt hại nặng nề nhất chính là những nhà đầu tư ăn theo, người đi sau, mua đất ở giá cao “vài giây” trước khi nó đi qua cao trào và rồi khó bán. 

Cũng theo nhận định của vị chuyên gia này, sau mỗi cơn sốt đất, có rất nhiều NĐT không kịp rút vốn và thậm chí là thua lỗ. Vì thế, trước khi ra tiền ăn theo các cơn sốt đất, NĐT phải cân nhắc kỹ lưỡng và hết sức cẩn thận khi gia nhập thị trường. 

Trên thực tế, sốt đất lặp lại nhiều lần tại các giai đoạn phát triển của thị trường. Trong 30 năm qua, những động thái về chính sách, cơ chế hay quy hoạch của Nhà nước đều có tác động đến thị trường BĐS gây nên sóng đất. 

Hiện tượng này xảy ra lần đầu từ những năm 1993 – 1994, sự kiện này gắn liền với sự ra đời của Luật Đất đai 1993. Theo Luật này, cho phép chuyển nhượng QSD đất được diễn ra thuận lợi và dễ dàng hơn. Và đó chính là nguyên nhân tạo nên sốt đất trên cả nước.

Tiếp đó là cơn sốt đất năm 2002 – 2003 tại thủ đô Hà Nội, thời gian này cũng đúng vào thời điểm Hà Nội bắt đầu phát triển. Đây được xem là cơ hội tốt để nơi đây thành công thu hút NĐT nước ngoài.

Do đó, nhiều NĐT BĐS đã không ngại vay vốn ngân hàng để đầu tư đất nền Hà Nội và nhanh chóng bán ra kiếm lời, ăn chênh lệch. Tuy nhiên, rất nhanh sau đó, chỉ với một lệnh hành chính, giá đất rơi xuống thảm hại và nhiều khu vực đã phải bỏ hoang. 

Tiếp đến là sóng đất 2008, khi Hà Nội được mở rộng và bùng nổ các dự án BĐS phía Tây như: Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Geleximco… Bên cạnh đó, các thông tin quy hoạch mới về việc hình thành KĐT vệ tinh quanh khu vực Hà Nội, việc di dời trung tâm hành chính bộ, ngành chuyển đến khu Tây… đã khiến phân khúc đất nền Hà Nội trở nên hấp dẫn với nhiều NĐT.

Trong giai đoạn từ 2008-2030 các Công ty, sàn giao dịch BĐS cũng mọc lên nhiều hơn. Giá đất nền được thổi lên cao, thậm chí là vượt qua tầm với của nhiều người dân.

Theo đó, hầu hết các NĐT lớn, nhỏ đã bỏ qua các ngành nghề kinh doanh truyền thống mà chỉ chăm chú vào việc đầu tư BĐS. 

Tuy nhiên, một khoảng thời gian sau đó, kinh tế cả nước bị ảnh hưởng do khủng hoảng kinh tế thế giới. Việc Nhà nước siết chặt tín dụng, nợ công tăng cao và các chính sách vĩ mô được ban hành.

Bên cạnh đó, việc Thủ tướng phê duyệt việc quy hoạch xây dựng thủ đô đến 2030 tầm nhìn 2050 không hề có quyết định quy hoạch TTHC tại Ba Vì. Tất cả những yếu tố trên gộp lại, đã khiến thị trường BĐS gần như bị đóng băng hoàn toàn.

Cơn sốt lại tiếp tục xảy ra vào giai đoạn 2015 – 2018, khi mức lãi vay ngân hàng để mua nhà giảm mạnh, việc nới lỏng tín dụng, chính sách mở rộng cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam… giá đất lại một lần nữa được đẩy lên cao. 

Đặc biệt, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, nhà đất tại các khu vực đảo, những địa phương phát triển du lịch, kinh tế… hấp dẫn NĐT với nhiều giao dịch sôi động. Tuy nhiên, sau đó thị trường BĐS lại xuất hiện những dấu hiệu đi xuống. 

Đến năm 2020, dịch covid bùng nổ tại Việt Nam đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế của cả nước. Trong bối cảnh đó, những tưởng thị trường BĐS sẽ bị tê liệt, đóng băng và suy thoái. 

Tuy nhiên, thời điểm từ cuối 2020 đến đầu năm 2021, giá đất nền lại bất ngờ đảo chiều tăng cao trên diện rộng; phủ khắp từ Nam ra Bắc. 

Theo nhận định từ các chuyên gia, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020 chính thức có có hiệu lực. 

Điều này giúp rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng. Đồng thời, cởi bỏ những nút thắt và khó khăn trong việc phê duyệt dự án KDC.

Đến thời điểm hiện tại, thị trường BĐS cả nước vẫn đang chịu ảnh hưởng do đại dịch. Đặc biệt là thị trường BĐS khu vực phía Nam do thời gian giãn cách lâu và mức độ nghiêm trọng của dịch Covid-19 tại khu vực này. 

Tuy nhiên, các chuyên gia đầu ngành có niềm tin rằng, thị trường BĐS chỉ tạm ngưng vì Covid và hoàn toàn có thể lội ngược, bật dậy sau khi dịch bệnh được kiểm soát.

Theo nhận định chuyên gia BĐS ông Trần Khánh Quang, sau dịch covid giá BĐS sẽ tăng ít nhất từ 10-20% hoặc có thể tăng cao hơn nữa. 

Hiện tại, lãi suất ngân hàng đang giảm ở mức thấp kỷ luật trong 15 năm qua. Thêm vào đó, do dịch bệnh nên dòng tiền nhàn rỗi trong dân không biết đổ vào đâu, nhiều người có tâm lý lựa chọn kênh đầu tư an toàn như BĐS.

Chính vì thế, sau dịch bệnh rất nhiều người mong muốn mua đất khu vực vùng ven thành phố, các đại đô thị lớn để xây nhà vườn, trang trại, second home… đang trở thành xu hướng. 

Hơn nữa, tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt cũng sẽ khiến giá đất tăng cao, tạo ra sóng đất BĐS. Trong đó, đất nền các KCN như Đồng Nai, Long An, Bình Dương; đất nền khu vực nghỉ dưỡng tại các tỉnh Lâm Đồng, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu…. được dự đoán tăng cao.

Ngoài ra, đất nền tại những địa phương được CĐT uy tín lựa chọn phát triển các dự án BĐS quy mô lớn trong dài hạn cũng nóng theo. 

Nhiều chuyên gia cho rằng, tình hình thị trường BĐS phụ thuộc vào tiến độ triển khai vacxin covid-19. Do đó, sốt đất khó xảy ra trong quý III và IV.2021. Tuy nhiên, những địa phương như: Bình Thuận, Đà Nẵng, Bình Phước, Hà Nội, Hải Phòng hay Bắc Ninh…. vẫn có thể có sốt đất.

Vậy nên có thể nhận định rằng, sốt đất có thể xuất hiện bất cứ khi nào thị trường BĐS phát triển và thuận lợi. 

Mặc dù đây là hiện tượng bất thường. Song gần như sóng đất vẫn liên tục lặp đi, lặp lại và diễn ra ở nhiều khu vực có sự phát triển mới đã thành công gây chú ý và hấp dẫn nhà đầu tư.